房地产项目售楼处

为更好地支撑销售，项目建设的对外展示道具，俗称为三宝，包括售楼处、样板房、景观示范区。

一、售楼处

1、售楼处选址：结合项目方案布局，需考虑是场外临建还是场内实体建设。

（1）临建：需考虑场地租赁问题，能否找到合适地块，该地块的使用年限、租金、周边环境，尤其是道路的通达性、便利性、昭示性、与地块的距离等。考虑是直接租用临时场地建设，还是租用已有建筑改造。若是改造，要考虑已有建筑内部构造，是否满足功能分区需求，以及外立面情况。

案例1：X项目计划租用建筑进行改造作为售楼处。该建筑离项目距离近10公里，且建筑比较老式，外立面无法按我设计方案进行改造，比如我方案想做铝板幕墙。该建筑层高较矮，建筑仅两层，周边环境较嘈杂，昭示性也较差。内部空间不大，不够摆放沙盘、影像室，区位图，游乐区、前台、财务室、沟通区等必要功能。该项目就租赁方案与该建筑业主沟通很长一段时间，谈妥了租金及相关改造事宜，最终综合评定还是决策放弃，最终消耗了工期。究其原因，对三宝的需求不够明晰，主要关键人物未至现场实地勘探情况，最终发现不可委曲求全，三宝应该慎重，是对外展示的重要窗口，不可将就，发现偏离方向时，已耗时已久，好在及时纠偏，没有发生重大偏差。

案例2：X项目计划租用地块周边场地建造售楼处。场地租赁和政府沟通时间周期长，几经转换，从东南西北各个方向找了个遍，政府要求诸多，要求不能有建筑物，又要求不能有大面积绿化，最终方案未能实现。配合着租赁计划，三宝方案做了多轮设计修改，最终未能落地。而且租赁地块最终实地踏勘，发现交通组织不便，离高架近，且高架下的地面道路正在施工，有围挡等，届时将影响看房通车，且因该项目定位高端，售楼处打造标准高，租赁方案造价不菲，沉没成本巨大。好在最终放弃租赁方案，但工期实质已消耗。

案例3：X项目地块小，定位快周转项目，产品刚需，快进快出，城市内我司项目众多，选择已有售楼处进行改造，时间快，造价低，临时样板房也在售楼处内部一并改造，实现快速展示开放，为快速首开奠定了有力基础。

（2）实体建设：结合项目总平布置，尽量考虑物业用房或商铺或门厅大堂或会所等改造节约成本。有些项目定位高端，对售楼处的面积规模有一定需求，无法才有已有业态改造，则退而考虑选取部分楼栋位置建造，比如两个楼栋联通，需二次改造，该方案需充分考虑售楼处使用周期，至少应覆盖强销期，且要考虑楼栋最晚施工时间，项目整体交付时间等。尽量考虑避开地下室，无地下室最佳，两层地下室则考虑尽量该部位仅布置一层地下室，避开人防区。这种考虑可以实现快速开工。

案例1：X项目的售楼处采用物业用房改造。

案例2：X项目的售楼处运用小区大门改造，门头设计业主意见比较大，觉得不够气派。

案例3：X项目的售楼处运用会所改造。

案例4：X项目的售楼处运用缓建个别低密楼栋，届时再拆除重建。

案例5：X项目的售楼处建在地块内，面积大造价高，运营周期短，受制于交付时间拆除重建，造成巨大浪费。