沃伦巴菲特的住房建议不好

Krista Kennell /财富最强大的女性

 斯蒂芬GANDEL 

2014年10月21日

最近，在财富杂志 最具影响力女性峰会，传说中的价值投资者和伯克希尔哈撒韦（BRKA） CEO沃伦·巴菲特说，如果你正在寻找下注兑美元，或者说利率将很快上升，你应该拿出一个普通的香草，30年期固定抵押贷款。

事实上，巴菲特似乎对更多人没有这样做感到惊讶。

巴菲特在会议上表示，“你会认为人们现在会排队购买抵押贷款。” “这是做空美元短期利率的好方法。这是一个明智的选择。但到目前为止，房屋建筑的装修速度比我预期的要慢。“

这个建议似乎是巴菲特的经典朴素投资智慧，这是普通乔如何能够比华尔街做得更好的另一个例子。“担心通胀或利率上升会压低你的退休账户？您无需购买货币互换或衍生品。事实上，你可以比花哨的对冲出资者做得更好。如果您还没有房子，只需买房子，或者将您拥有的房屋再融资为30年期固定抵押贷款。“

巴菲特：股价处于“合理区域”

在“财富”最具影响力的女性峰会上，沃伦·巴菲特与Carol Loomis谈论了他的投资策略。

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但是，当谈到购买房地产时，他似乎承认，奥马哈的水晶球甲骨文有点模糊。

巴菲特确实有一些推动住房的动机。他拥有一家住宅建筑公司，一家房地产代理公司以及一系列其他公司，这些公司在建造或改造房屋时受益，包括涂料公司Benjamin Moore和建筑材料公司USG。对他来说，建议并不是那么新鲜。去年，在他给伯克希尔股东的年度信函中，巴菲特写道，他多年来的一些最佳投资都是房地产。

理论上，获得固定利率抵押贷款来对冲通胀并不是一个坏主意。这个想法是，随着通货膨胀的上升，你的债务价值 - 相对于你的房子或股票市场投资组合的价格或你的薪水 - 将会下降，你将更容易偿还你的抵押贷款。当然，你必须希望我们有工资通胀和价格通胀。如果我们只拥有后者，那么偿还债务只会变得更加困难，而巴菲特的策略将会破产。

但这是巴菲特关于投注美元的建议的真正问题：你必须买房子，或者买房子。你不能借用你不拥有的房子。银行不会让你这样做。如果美元价值下跌，房子将是最好的投资并不清楚。

“坦率地说，我不确定他到底意味着什么，”野村证券的外汇策略师Jens Nordvig说。“我猜他只是意味着30％的抵押贷款利率4％非常便宜，这是一种廉价借贷的方式。但除非你购买外国资产，否则它不是一个短暂的美元头寸。“

因此，虽然您将在租金与抵押贷款支付部分方面做得更好 - 租金将随着通货膨胀而上升，您的抵押贷款支付将保持固定 - 您将在投资部分做得更糟。您在股票市场投资组合中获得的额外增长，超过30年，将弥补您在租金通胀上的损失。通货膨胀率越高，所有者的行为就越糟糕。

以下是数学：自1988年以来，通货膨胀率平均为每年2.8％，这与我有关历史房价的数据一样早。从那时起，房价每年增长4％，比每年通货膨胀率高出约1.2个百分点。另一方面，当你包括股息时，股票每年上涨10.3％，或者每年比通货膨胀率高出约7.5个百分点。

目前，通胀率为1.7％。但如果平均通货膨胀率在未来30年内增加一倍以上至4％，那么投入相当于首期付款以及每年本金支付到股票市场而不是房屋的租房者最终会比即使考虑到租房费用，也比购买的人晚了30年，比其他人晚了415,000美元。如果通货膨胀率上升8％，承租人的额外收入将增加到130万美元。

我和其他大多数人的猜测是，股票在未来26年内不会像过去那样做得好，但所有资产的回报可能会更低，包括住房。如果你将资金投入美国股票，这就是你会得到的。正如诺德维格所说，如果通货膨胀确实在美国起飞，而你在外国股票上有所作为，你会做得更好。

更重要的是，为了实现这一目标，租金的人必须实际投入资金，而这些资金将用于向股票市场支付首期款项，以及他们为偿还债务而支付的所有本金。如果你租房而不节省，那么购买房屋将是一个更好的选择，通货膨胀或没有。当然，如果你买房并且不付款并最终失去房子，借钱买房子也不会很好。

最后，至少就目前而言，高通胀似乎不是一个问题。自从巴菲特发表住房评论以来的一周左右，许多长期以来预测的利率已经走向南方。对通货紧缩而不是通货膨胀存在新的担忧。通货膨胀担忧情绪不会消失。所以如果你想担心通货膨胀，你就会有公司。但是买房子不应该让你觉得受到更多的保护。

我对传奇选股的建议：坚持你的日常工作。