第一节
■ 财务自由商品房投资方法不是最赚钱的房地产投资方法，也不是唯一能赚钱的房地产投资方法。财务自
由商品房投资方法只是最容易让人实现财务自由的房地产投资方法。
■ 在实现财务自由之前，同学们只需要先把财务自由商品房投资方法学会就行了。
〇 财务自由商品房投资方法可以分为六大步骤：
一、选择好城市
二、选择好房子
三、等待好价格
四、买入房地产
五、长期持有
六、卖出房
第一大步骤，选择好城市。
■ 这里的“好城市”仅仅是从投资的角度考虑的，和风土人情没有关系。在中国最好的城市就是北、上、深、广。如果可能的话在这 4 个城市投资房地产就可以了。
■ 当然离这 4 个城市比较远的同学来在这 4 个城市投资房地产还是有很多困难的。不方便在北、上、深、广投资的同学也可以选择离自己比较近的省会或地级城市。
■ 不过在选择省会或地级市的时候要注意一点，那就是这个城市过去连续 3 年每年的人口都是净流入的。
如果过去几年的人口是净流出的，这个城市正在走向衰落，这个城市的房子不能投资。
■ 人口数量变动情况我们可以在各地方政府的统计网站上查询。
〇 举例：我们以北京为例来说明怎么查询一个城市的人口数量变动情况。
■ 先打开国家统计局的网站 http://www.stats.gov.cn/
把网页拉到底，我们可以看到以下“地方统计网站”。里面有各个地方统计局的链接。
■ 选择自己想要查询的省市即可。
■ 我们点击“北京”，可以进入北京市统计局的网站。
■ 点击“统计数据”，我们可以看到以下页面。
■ 点击“人口与就业”
■ 点击“5 月 31 日”，可以看到一个下载任务框。
■ 点击“下载”，可以把压缩包下载到电脑上。
■ 解压压缩包，可以看到以下文件。
■ 这些文件包含了很多有用的数据，对我们有用的是“常住人口（1978-2016）”和“常住人口总量（分区）（2016）”这两个文件。
〇 打开“常住人口（1978-2016）”我们可以看到以下统计数据：
■ 我们可以看到北京从 2012 年到 2016 年，连续 5 年每年城镇人口都是净流入的。这说明北京的竞争力比较强，持续的人口净流入会增加对住房的需求。
■ 同时我们发现北京从 2012 年到 2015 年每年的常住外来人口都是净流入的，但是 2016 年常住外来人口出现了净流出。但从数据上看好像是北京的竞争力从 2016 年开始出现下降。
■ 但是如果对实际情况比较了解的话，我们会发现北京 2016 年加强了对“首都功能”定位的执行力度，清理关闭了大量低端产业。这导致部分从事低端产业的外来人口离开北京。反映在数据上就是常住外来人口净流出。
■ 我们知道这部分人口的减少对于北京的竞争力和住房需求产生的影响都是可以忽略不计的。
■ 同学们分析其他城市的人口数量变动情况，看“城镇人口”和“常住外来人口”这两项连续 3 年的变化情况就可以了。只要“城镇人口”和“常住外来人口”连续 3 年都是净流入的城市就可以算作好城市。
■ 好城市选出来以后，我们还可以更进一步，选出好城市中的好区域。
〇 好区域一般是常住外来人口集中流入的区域：
■ 因为这些区域的就业机会相对较多，或者有一些其他的优势。
〇 打开“常住人口总量（分区）（2016）”这个文件，我们可以看到以下统计数据：
■ 我们可以看到直到 2016 年，全北京“常住外来人口所占比重”为 37.2%，这是北京所有区的平均值。
超过 37.2%的区域为更有竞争优势的区域，这些区域对住房的需求更大，房产的相对价值更大，相对风险更小。
■ 我们可以看到朝阳区、海淀区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区高于平均值，这几个区域的房产投资价值相对较大。
■ 当我们知道怎么选择“好城市”和“好区域”以后，下面我们就要学习如何选择“好房子”了。
第二节
第二大步骤，选出好房子。
■ 先说下“好房子”，这里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子，并不是指看起来很美的房子。另外“好房子”也不是指某一套具体的房子，而是指符合条件的某些房子。
■ 好房子至少要符合以下条件：1、好地段；2、好环境；3、好物管；4、好户型；5、房龄小；6、空置低。
1、好地段
■ 市中心是好地段，但是好地段并不一定是市中心。什么是好地段呢？我们先来弄清楚什么是地段？
■ 地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域。比如交通要便利；吃饭要便利；购物要便利；娱乐要便利；上学要便利；看病要便利。
〇 至于便不便利，我们也可以进行量化
■ 房子离地铁站的距离步行小于 10 分钟，就符合交通便利的标准。步行时间越短则越便利。房子周围步行 15 分钟以内的范围内有超市、高、中、低档餐馆，就符合吃饭做饭便利的标准。
■ 房子周围步行 30 分钟以内的范围内有大型商场，大型超市，电影院，娱乐设施就符合购物便利、娱乐便利的标准。
■ 房子是好学区的学区房，就符合上学便利的标准。
■ 房子离医院的距离在 5 公里以内，就符合看病便利的标准。
■ 当然也不是要全部符合以上标准的地段才是好地段，只要满足交通便利、吃饭便利、购物便利、娱乐便利就算是好地段了。
■ 上学便利和看病便利属于加分项，有了可以加分，没有也没关系。
2、好环境
■ 环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。当然环境优美了会更好。
■ 常见的环境污染主要包括：1、噪音污染；2、空气污染；3、电磁污染；4、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于 1000 米。
3、好物管
■ 好物管指小区的物业管理要好。好的物业管理能让房子增值。有的房子过了 10 多年就显得很破旧，有的房子过了 10 多年和新的差不多。这主要是物业管理的不同。
■ 判断小区物业管理水平也很简单，到小区里转一圈，看看小区内房子的老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况，基本就能知道小区物业管理做的如何了。
■ 只要小区的房子看起来像新的一样，地面干净，小区内环境看作顺眼。就可以认为该小区的物业管理做的好。
第三节
4、好户型
■ 好户型指最容易出租和出售的户型。我们可以看一下统计数据。
■ 打开北京市统计局的网站，点击“统计数据”，我们可以看到以下内容。
■ 点击“人民生活”，并下载相关资料并解压。我们可以看到以下文件。
〇 打开“全市居民家庭居住构成情况（2016）”，我们可以看到以下内容。
■ 我们可以看到城镇居民二居室单元房占比为 44.7%，这说明北京有近一半家庭都是住的两居室的房子。
由此可以看出，两居室的房子是最容易出租和出售的。
■ 我们如果要投资房子，最好投资两居室的房子。考虑到租金回报率，在两居室的房子中，一般面积相对小的租金回报率相对高。所以面积在 55-75 平之间的两居室是我们的首选。
5、房龄小
■ 房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。
■ 首先明确一点，从投资的角度考虑，我们只投资精装修的二手房。因为二手房价格比新房要便宜，而且买了以后可以直接出租产生现金流。投资二手房比投资新房的风险和成本都要小。
■ 不过虽然我们投资的是二手房，但是我们对于房龄却是有严格要求的。因为银行一般对于房龄超过20-25 年的房子就不提供贷款了。我们要考虑到卖房时，能贷款的房子要比不能贷款的房子更容易出售。
■ 按我们会持有房子 10 年来估算，我们买二手房的时候，房龄最好不要超过 10 年，如果房子其他条件特别好的，可以适当延长几年，但是不能超过 15 年。
■ 房龄超过 15 年的房子我们直接淘汰掉。具体的房龄去小区物业问一下就可以了。
6、空置低
■ 空置低是指没有人居住的房屋比例低。当前 5 条都满足了以后，我们还要看一下房屋的空置率。空置率越低，说明该区域的房子越容易出租，投资价值越大。空置率不但要看目标小区的，还要看周圈小区的。
■ 周围小区的空置率如果也很低，说明整片区域的房子都容易出租。投资的安全性比较高。
■ 国际通行惯例，空置率在 5%---10%之间为合理区，房屋供求平衡；空置率在 10%---20%之间为空置危险区；空置率在 20%以上为严重积压区。
■ 在中国，由于没有房产税，空置成本很低，很多房地产投机客并不把房屋出租，所以中国的空置率要向上进行修正。在中国空置率小于 10%即可看作空置率低，小于 20%可看作合理。空置率大于 20%的小区，不要投资。
■ 想要了解一个小区的空置率，最简单的办法就是晚上 9 点多的时候，在小区外面数数一栋楼里有多少房间是不亮灯的，就能得出一个大概的空置率。
第四节
第三大步，等待好价格。
■ 当我们选出好房子以后，我们是不是就可以买进了？当然不是。
■ 房地产市场和股票市场一样，都有很强的周期性。房价是周期性波动的。同一套房子在不同时周期，它的价格会相差数倍。
■ 比如香港沙田广场的一套 60 平的房子，在 1997 年的时候能卖 500 万港币，在 2003 年却只能卖 150万港币，在 2017 年又能卖到 1000 万港币。
■ 同一套房子，处在不同的周期，就会有完全不一样的价格。由此可见周期的重要性。
既然房地产周期那么重要，我们就先来了解一下房地产周期：
■ 关于房地产周期，有一个著名的哈里森房地产 18 年周期模型。
■ 哈里森研究了 200 多年来英国和美国的经济和房地产史，他认为：房地产的周期是 18 年左右，通常前14 年房价是上涨的，后 4 年房价是下跌的。
■ 在前 14 年的上涨过程中，通常又分为 3 个阶段。第一阶段是缓慢上涨阶段，这个时间通常在 7 年左右。
在第 7 年左右可能会有一个短暂的下跌过程，短暂的下跌过程结束之后，房价会进入到第二个阶段，快速上涨阶段。
■ 这个时间通常在 5 年左右。快速上涨阶段之后，房价会进入到第三个阶段，疯狂上涨阶段。这个时间通常在 2 年左右。
■ 疯狂上涨阶段结束之后，房价进入崩溃式下跌阶段，这个时间通常在 4 年左右。
■ 在下跌阶段结束之后，房地产会进入新的上涨阶段。
〇 根据哈里森周期，我们来看一下世界上最近几个著名的房地产泡沫
■ 日本房地产 1974 年开始大跌，1991 年再次崩盘，历时 17 年。
■ 香港房地产市场 1981 年开始崩盘，1997 年再次崩盘，历时 16 年。
■ 美国 1989 年房地产泡沫破裂，2007 年房地产泡沫再次破裂，历时 18 年。封老师认为 18 年只是一个大概的数字，同学们不必执着于 18 年这个数字。毕竟政府的政策或者国际政治经济情况都可能提前或者延长房地产周期的时间。
■ 我们只要知道房地产市场是周期性运行的，房价的涨跌是周期性波动的就可以了。我们不需要用哈里森周期来预测未来。我们有更简单的方法来确定什么时候买进房子？什么时候卖出房子？
第五节
〇 那么什么时候才能买进房子？什么样的价格才是好价格呢？
■ 我们知道我们投资房子的收益来自两部分：净租金收益和资本利得。资本利得是多少要在卖房子的时候才能知道，具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑。
■ 在我们投资房子的时候只要看净租金收益就可以了。我们可以用净租金收益率来衡量净租金收益的好坏。
■ 净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用） ÷ （首付+购房产生的税费） ×100%
■ 因为要长期持有，我们可以把 10 期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于 10 年期国债收益的中位数时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。
〇 我们可以通过这个链接查看 10 年期国债收益率
■ http://value500.com/Bond.asp
■ 我们可以看到过去 15 年 10 年期国债收益率的中位数为 3.8%。也就是当房子的净租金收益率大于等于3.8%的时候，投资房子是没有风险的。
■ 净租金收益等于 3.8%时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。
〇 举例：
■ 小白看上了北京的一套好房子，非常喜欢，这套房子面积是 70 平，价格 5 万元/平，总价 350 万，月租金 4500 元。
■ 小白已经有一套自住房，如果买这套房子，算是二套房，首付需要 40%，最长贷款期为 25 年，银行商贷利率为 4.9%。
〇 那么，现在这套房子值得小白投资吗？
■ 我们来计算一下，我们先来看一下这套房子的年租金净额，我们只知道目前这套房子月租金为 4500 元，其他费用不知道。
■ 在中国，持有房子的成本一般为租金 5%-15%，我们按 10%估算。房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。
■ 房贷计算器的网址为：https://www.rong360.com/calculator/fangdai.html
■ 打开网址，输入数字，我们可以看到这个房子每月需要还款 12154 元。
■ 那么这套房子的年租金净额为：4500*12*0.9-12154*12=-97248 元
■ 当我们计算出年租金净额为负数时，就不用往下进行了。这套房子目前的价格是没有投资价值的。
■ 因为小白如果买了这套房子，首付和税费就要先支付 150 多万，以后每年还要支付 9.7 万，这个房子是典型的“耗钱资产”。
■ 可能有的同学会认为，这个房子以后可能会涨价的。这个房子以后可能真会涨价，但它这个价格不适合投资。
■ 那么小白看上的这套房子在什么价格才值得投资呢？
〇 其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。
■ 小白如果买这套房子，首付为 140 万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为 3%，购买税费我们按 5%估算。我们假设房价等于 X 元时为“好价格”。
■ 则：（4500×12×0.9-60%×70X×（4.9%+2%））÷（40%×70X+5%×70X）=3.8%
■ 这里说一下 60%×70X×（4.9%+2%）为每年房贷还本付息金额，2%为估算值，与实际相差不大。在贷款利率为 4.9%时，每年还本付息的金额大约为贷款额的 6.9%。
■ 以上等式求解，可以算出 X=11853 元。所以小白看上的这套房子，好价格为 11853 元。当房价小于等于 11853 元时，投资这套房子没有风险。
■ 如果后期租金从 4500 涨到了 6000，“好价格”也会由 11853 元上移到 15804 元。
■ 如果后期租金从 4500 涨到了 20000 呢？“好价格”就会由 11853 元上移到 52682 元。50000 元/平的价格就是“好价格”，值得投资。
〇 结论：
■ 一套房子有没有投资价值？“好价格”是多少？我们是随时可以计算出来的。
■ 至于房价能不能下跌 76%，这个真不好说。香港的房价从 1997 年到 2003 年跌了 70%以上；日本的房价 1991 年当年就跌了 70%。
■ 实现财务自由的工具又不是只有房子，何必跟房子较劲呢？假如小白就认定要投资房子，海外 REITs 也是可以考虑的。
■ 小白通过 REITs 就可以投资香港、新加坡、日本、韩国、马来西亚、印度、美国、加拿大、澳大利亚、英国、法国、德国等国家的房产。毕竟有些国家的房地产市场目前是没有泡沫的。
第六节
第四大步骤，买入房产
〇 买房注意事项：
1、产权有问题的房子不买
■ 我们只考虑 70 年产权的商品房，其他类型的房子不考虑。有些房子价格可能很便宜，但是产权有问题，这种房子风险很大，坚决不买。
■ 市场上有些专门投资“法拍屋”的投资者，也取得了不错的收益。像这种对于专业技能要求很高的投资项目就不在我们的考虑范围之内。
■ 我们只需要用最简单的方式去实现财务自由。技术含量较高的投资项目还是留给那些职业投资者吧。
2、房龄大于 15 年不买
■ 房龄大于 15 年的房子不买，后期不好卖。原因我们在前面讲过了。有些“好房子”在我们选出来以后，有可能要等几年以后才会出现“好价格”。等到“好价格”出现的时候房龄可能已经大于 15 年了。
■ 所以我们不仅仅要在选择“好房子”的时候考虑房龄，在买房子的时候更要考虑房龄。
3、不是精装修不买
■ 目前市场上有很多没有装修的二手房。如果自住，买这样的房子按自己喜欢的风格装修是一个不错的选择。但是我们买房子是用来投资的。买了以后马上能出租掉才是最好的选择。
■ 如果买了毛坯房自己要先装修才能出租，这中间装修就要耽误几个月的时间，另外还需要花一大笔费用和大量精力。
■ 而精装修的二手房会为我们节省大量时间、精力和钱。精装修的房子，原房东已经使用过几年，装修折旧基本也折完了，房屋总价不会比毛坯房高多少。
■ 但是这个装修未来很可能还能用 5-10 年。这样就相当于节省了一笔不小的初始投资，增加了投资回报率。
4、贷款比例低于 50%不买
■ 贷款比例低于 50%，贷款期限小于 15 年的房子不买。我们投资房子要尽可能的去利用银行的资金来提升投资回报率。
■ 如果说直接持有房子和通过 REITs 间接持有房子相对有什么优势的话？那就是直接持有房子可以向银行贷款，增加杠杆，提高收益率。如果贷款比例低于 50%，我们还不如直接投资 REITs 来的简单容易。
5、空置率大于 20%不买
■ 虽然选择“好房子”的时候我们已经考察过空置率了，但是买房子的时候空置率可能已经出现了变化。
我们还是要重新考察一下。空置率高于 20%的区域，不买。
6、感觉不好不买
■ 其他一切都好，如果感觉很不好，也不能算是好房子。一般情况下，好的感觉不一定可靠，但是不好的感觉还是比较可靠的。
第七节
第五大步骤，长期持有。
■ 买了房子以后，你就可以把它出租出去了。每年的租金收入减去各种支出，你还能有一部分净收入。
■ 在持有房子期间，你每年都能获得一部分净租金收入。你的房子就是“生钱资产”，每年不停的生钱给你。如果房子产生的年净租金收入大于你的生活支出，你就财务自由了。
■ 在你持有房子的期间，房价可能出现大涨，你不但获得了实实在在的租金收入，还获得了房价上涨带来的增值收益。
第六大步骤，卖出房子。
■ 国际上一般用房价收入比和租售比两个指标来衡量房地产市场有没有泡沫。
■ 由于中国在收入统计上的数据是不准确的，所以房价收入比这个指标在中国是不适用的。我们用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫。
■ 租售比的计算公式是：租售比 = 月租金/房价
■ 国际上认为合理的租售比为 1:200~1:300。如果租售比低于 1:300，说明房价出现泡沫，没有投资价值；
而如果高于 1:200，说明租金回报率较高，有投资价值。
■ 封老师一般用售租比，售租比和租售比的内涵是一样的，只是售租比用起来更方便。售租比的计算公式是：售租比= 房价/月租金
■ 根据国际标准，当售租比大于 300 的时候，房价有泡沫。
■ 在美国，当售租比大于 300 的时候，房价一般会见顶。2008 年美国次贷危机爆发之前，美国房价处于最高点时，美国房价的售租比只有 200 多，纽约最豪华的公寓售租比达到了 346。
■ 在中国用售租比大于 300 来判断房价有泡沫是不合理的，因为中国和美国持有房产的成本是不一样的，美国房产的持有成本远高于中国。
■ 比如同样 10 万元的租金收入，在中国扣掉物业费、房屋保险费、房屋维护费等必要支出之后，大概会剩下 9 万元的净收入。
■ 在美国扣掉物业费、房产税、保险费、房屋维护费、租金个人所得税、房屋出租托管费等必要支出之后，大概只剩下 5 万元。
■ 我们发现在相同租金收入水平下，中国房产的净租金收入是美国房产的 1.8 倍左右。由于房子的内在价值是由净租金收入水平决定的，而不是由租金收入水平决定的。
■ 所以中国的售租比应该调整为：300*1.8=540。也就是当中国房子的售租比大于 540 的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候。
■ 我们知道李嘉诚从 2013 年开始抛售内地的不动产。
■ 比如，2013 年 71.6 亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心；2013 年 26 亿元出售广州西城都荟广场；2014年 72 亿元出售北京盈科中心。
■ 李嘉诚为什么选择在 2013 年开始抛售内地的房地产呢？
〇 我们来看一下北京 2013 年 4 月份的售租比情况
■ 我们可以看到北京 2013 年 4 月份的平均售租比为 561，已经大于 540 了。
〇 结论：
■ 当然李嘉诚抛售了内地的房地产以后，内地的房地产又涨了，现在北京的售租比已经在 1000 左右了。
■ 虽然李嘉诚没有卖到最高位，但是这不重要。他有自己的买入和卖出标准，他按自己的标准执行就行了。
他要做的是赚到自己应该赚到的那部分钱，至于是不是卖到最高点，那并不重要。
■ 没有人知道最高点在哪里。最高点永远出现在下跌之后。
■ 我们实现财务自由也是一样的，我们只在符合买入标准的时候买入，然后在符合卖出标准的时候卖出。
我们不用在意买的是不是最低价？卖的是不是最高价？因为这对实现财务自由根本没有意义。