北京买房，请提前半年看房

如果你跟我说想在北京买房，那么我请你提前半年就开始看房。不要惊讶，这个时间一点也不早，而且我认为这正是合适的时间。之所以这么说，我也是有充分理由的。

01

搞清首付预算

首先你得了解一些买房知识，这里除了购房资格以外，还有很多其他的需要了解的。很多年轻人之前在老家买过房子，所以也建立了很多对房子的看法，等到北京却发现很多理论是不适用的。房子的产权，最常见也最为熟知的就是商品房了，这种房子可以正常交易，税费也是最低的，但在可能你遇到的很多小区都不是商品房小区。说到这其实跟各个城市的发展程度有关，二三线城市处于快速发展阶段，城市不断外扩，有很多土地可以盖房，卖了很多地给开发商，开发商把房子盖好卖给年轻人。

其实一线城市也遵循这样的发展规律，但是北京的产权要更复杂一些。除了商品房外，还有一类经济适用房，二类经济适用房，限价商品房，限竞房等不同产权的房子。不同产权的房子关系到税费和你的首付比例。之所以有这样的结果，主要有三方面的因素：一是因为北京有很多国家单位，一些房子都是当时单位分的，所以交易产权要更复杂一些，有的甚至还不能正常交易；二是由于政策因素，国家出台了一些保障住房的政策，例如自住型商品房、限竞房这类，这类房子的交易要受年限限制；三是由于老城拆迁，很多人由城里搬到了五环外，房子都是回迁分的，主要是经济适用房为主，这类房子交易的话，税费特别高。

我当时亲眼在一家中介门店，看到一个小伙指着墙上挂着的小区地图说，我要找一个100平左右的两居室，预算不成问题，肯定够。但是等中介给算了以后发现，乱七八糟的加起来，首付比小伙心里的预算高了50多万。假设房子的总价500万，小伙按照首付比例35%来算，只需要175万就够了，但是他看的那一片房子都是回迁房，而且没有满五年，交易的税费就要40多万。而这些钱都要买家来出，这样就相当于首付预算要多40多万。

另外，北京买房特别讲究是否满五唯一，意思是房子从房产证办下来到现在已经满五年，并且是房主唯一的一套房子。

02

漫长的心理建设过程

在我了解的买房人群中，有的是买过一套房子的，有的是从来没有买过房子，自己本身也是农村的，之前一直租房，对于房子的好坏并没有太多认知。有的甚至对朝向的差异都不了解，所以让大家提前看房也是建立自己对房子的认知。

如果是在老家的话，除了很早建设的老破小之外，新建的商品房整体户型都不错，大家在选房的时候，把精力放在地段和周边配套的建设上就好。即使对于户型的好坏你没有严苛的判断，其实也没有多大坑。老家的房子之所以户型普遍都很好，一是因为房子的产权基本都是商品房，开发商盖房的目的就是为了赚钱，而且有定价和利润空间；第二最主要的也是因为房子多，竞争大。给了开发商一些压力，户型太差卖不出去，自然要把户型做好一些。

在二三线城市，买房的话，你的境遇可能是这样的，A小区没看上，可以紧接着去对面的B小区，或者是旁边的C小区、D小区，选择空间还是很大的。但是北京就不一样了，往往是你看上的同区域中户型整体都很差，仅有的一个或两个户型好的小区，价格又远超预算，所以这需要一个心里建设过程。也许最开始你看的户型很差，无法接受，但是等到你看了很多房子之后，发现普遍都很差后，就只能矮子里面拔将军了，对很多人来说这都需要一个心理接受过程。

买房的过程，通常需要两个心理建设过程，一个是对户型和小区环境的接受，另一个则是首付预算了。我身边有两个朋友，一个本来预算是买总价450万的房子，但是最后却买了一个600多万的；一个买新楼盘，之前一直打算买两居，但是开盘当天临时决定买了个三居。我相信这肯定不是个别情况，买的房子超出首付预算，这已经是一个普遍现象。对于普通的上班族来说，首付超出50万或100万，这都不是容易的事情，也是在看房的过程中把预期和心里承受能力逐步提上去的，需要一个长时间的心理建设过程。

03

好房子需要一些运气

不同于其它城市，北京现在五环内可用来修建新住宅的地块已经不多了，所以北京基本上算是个二手房市场。

当我们买新楼盘的时候，通常步骤都是先排卡，然后等着开盘的时候选房。能否选到合适的房源，跟你的首付比例、手速和跟开发商的关系都有关系。你的首付比例高或者全款的话，开发商会倾向于把你想要的房源给你。

但是二手房除了跟首付比例有关外，更重要的是要靠一些些运气。假设你看好了一个小区，但没有合适的房源出售，这也会让你很无奈。或者是出售的房源临街、低楼层，即使价格合适很多人也不会买。

拿我一朋友最近的买房经历来说，他看好的一个区域的次新楼盘一只手数得过来，可选择空间非常小。而且由于次新的商品房小区，很多人买来都是自住的，所以本身卖房的人就会偏少。如果碰到一个业主非常有诚意卖房，而且价格合适，错过了这次，下次再遇到合适的就说不定啥时候了。能否碰到合适的房源运气占了很大的成份，虽然说运气是个很偶然，捉摸不定的东西。但是提前看房能提高你碰到合适房源的概率，把主动权掌握在自己手里。