美国公寓楼投资（apartment investment）

近几个月我参加了四、五次公寓投资培训，两次实时投资分析与机会分享（current property portfolio review and buying opportunities） ，一次股东分红庆祝派对，一次实地参观（apartment tour）。愿意为朋友分享一些公寓投资的基本信息，本文全部信息全部来自第一手交流与学习，如有记忆失误，欢迎交流指正。

什么是公寓楼投资？what is apartment investment？

我们都知道，不管是中国，还是美国，买房是投资。通过收租金、房价涨价后出售获益。美国的公寓楼通常不单卖，一买就是一幢或一组公寓楼，单元（unit）从10-300+不等。中等公寓楼（C级）的一个单元价格大约是7万美元，因此总价范围在低至70万、高达2000万美元。在一个人的财力无法承担总价的时候，最普遍的方式是以入股的形式，由主动投资者（Active investor, or sponsor, or syndicator）带领，由数十个被动投资者（passive investor）参与，联合购买。根据不同的投资（deal），有时会有合作投资者（co-sponsor,or co active investor）联合带领，分工合作（比如有的负责找deal，有的负责找被动投资者，有的负责已购的公寓楼修缮等）。对于绝大部分人来说，都是被动投资者。每股大约10万美元。基本属于躺着挣钱的人群。

为什么投资公寓楼？why apartment? 

有人也许问，我有钱买房子，买独幢房（single house），钱多就买很多套。错。如果钱少，买一套玩玩就算了。如果钱很多，一定要买公寓。为什么？如果你有十套房，你要出租给十个租客。每个租客都有一堆问题，你要么自己处理，要么请管理公司（大概是10%的租金）。每堆问题都不一样，这个是洗碗机，那个是马桶，还一个是屋顶，等等。每个租客到期、续租、退房等周期也不一样。所以维护5-10个独幢房的问题是你需要处理10堆不同的问题。而投资公寓的好处就是把所有的问题统一化，如果你投的钱相当于买了10个unit，那么这10个unit的问题基本上是一样的，所花的人力就大大缩小。而且所有的公寓楼投资都有专门的管理公司来管理，如果不是主动投资者，你需要做的工作为零，就是每季度收支票就行了。

我到底能挣多少钱？

好的deal的回报是3-5年投资翻倍。你一定会说，不！可！能！天上掉馅饼的事怎么可能有。据统计，公寓楼的平均回报率是15%，会算术可以算一下，如果你第一年投资100块钱，五年之后（乘以五次1.15）是多少钱？同时我也愿意分享一下我现在投资的一个出租房（rentalhouse）的收益：1800英尺，购买价是212k.租金是1700/月，全年房产税5800，保险1000，物业管理500。因为去年夏天才开始，七七八八的事特别多，所以头半年我基本上没挣什么钱。情况稳定后，刨掉常规维修的费用，幸运的话应该每个月能挣个1000块钱。如果贷款的话，每月还700（我没有贷），能有300cash flow.爱计算的可以算一下五年后的收益。租金收益是6万+，除非房价涨到36万，我才能达到翻倍。当然租金也可能会涨。

这钱是怎么挣的呢？

首先好的主动投资者会找到升值空间比较好的deal，比如年久失修的、空租率高的、配套设施不好的。把该修的修了，该配的配了，把不得力的管理公司换了，然后提高租金和出租率。根据修缮的工程大小不同，头3-6个月是没有分成的。开始分成的时候，大概每个季度分红。挣钱的手段一、由租金而来的现金流cash flow；二、如果公寓过了一两年由于房产涨价或维修后净价增加，主动投资者可以做取现的重新贷款（cash flow refi）。做个简单的比喻，比如你最初投了100块钱的房子，你付了20首付，银行贷了80。过两年你的房子涨到了120，那么你可以重新贷80，加上你付了20，就可以取出来20（120-80-20=20）。这取出来的20就可以给股民们分红了。再扩大一下想像，把上面的数字加上个万，就相当于理解公寓楼投资了。当被动投资者拿到refi的cash时，是不用交税的！三、最后过个三五年，如果主动投资者决定卖房，最后还要分一次红，当然这次因为获利，所以是要交税滴。如果主动投资者不卖怎么办？通常翻倍后都会卖的，因为主动投资者天天跟被动投资者打交道，知道人们喜欢看到钱。至于分完钱后，喜欢的话就再找Deal投资嘛。这里提醒一下，3年内需要用的钱不要投资到公寓楼里。只有闲钱才适合。

我会不会赔钱？Could I lose money?

当、然、有、可、能。天下没有免费的午餐。所以要跟对主动投资者，他们的经验、判断、人品都很重要。另外自己也要多了解这方面的知识，自已要有一定的判断能力。但是公寓楼投资绝对是风险比较小的，绝对不会像股市那么莫测。

没有钱怎么办？how can I do if I don’t have money

如果你在美国，你会有一个401K退休帐户。401K的钱可以转到self-directed IRA(自行支配的个人退休帐户)。这里面的钱你就可以随便投资啦，但是收益也只能流回这个帐户，等你光荣退休就可以支取。Jeff已经用IRA投了五六个deal，一共涉及的unit 100个左右（只是染指的，不是拥有的哈）

我在中国可以吗？can I invest from overseas?

可以。最保险的方法是在美国开个银行帐户，把钱先挪过来。或者在中国找个银行可以电汇（wire）到投资帐户。具体数额请遵守外汇管理局规定。

为什么德州？why Texas?

德州是美国经济发展为数不多的好省份。良好的税收政策吸引了大批公司从加州或其他重税州迁址德州。DFW（DallasFort Worth）地区是德州的经济重地，象最近有波音在该地区开设维修基地，亚马逊设址等等。据统计，美国一年有8万居民从加州和纽约州迁至德州，每年大批的新移民涌入DFW，使得在这个地区置业基本是不赔的买卖。

还有什么问题吗？哦，对了—

主动投资者有什么好处吗？what is the benefit of being active investor?

是的，无利而不往。当你被动投资做到了一定程度，甚至不需要一定程度，只要你有头脑，有兴趣，有野心，你就可以做主动投资者。主动投资者在每一个Deal上的收益提取10-20%做为辛苦费（人家也干活，找deal，出维修方案、管理、银行贷款，等等）。当然这个百分比在最初招股的时候会在报告中明确，被动投资者愿意才会签署。当然也有25%的，我最近投了一个就是高百分比的，因为公寓太烂了，实在需要修缮的太多。

如果我不满意主动投资者的带领，我该怎么办？what if I am not happy with the active investor?

如果半数以上的被动投资者不满意主动投资者的带领，可以投票否决主动投资者。也可以投票推选他们认为合格的主动投资者（从被动投资者中）。如果你实在不想要这个股份了，如果有人愿意买的话，可以卖掉。

现在还是好时机吗？

很多人会说，好时候已经过了。我告诉你，没有人知道好时候究竟在哪里。北京的房价就是个例子。我记得4年前我刚到美国就听到过公寓楼投资，当时怀孕，又刚来，没有精力仔细了解。就那个deal，去年年底开了分红派对，投资的全部翻番。所以时机很难讲。

还有什么？对，下一次就是你的问题啦！谢谢你能看这么久。不过写的比看的累，尤其是孩子睡了后点灯熬油。欢迎鼓励。通俗点说，欢迎。。。。什么来着？！