WeWork估值200亿美元！国内众创空间怎么做？

7月11日知情人士称，美国共享办公空间公司WeWork在G轮融资中获得7.6亿美元投资，公司估值达到200亿美元。WeWork是一家专注于共享办公空间的创业公司，现在它的市值超过了许多办公房地产信托投资基金（REITs），比如估值182.5亿美元的Boston Properties、估值177亿美元的Vornado Realty。

一、wework怎么做到这么高的估值？

wework算是众创空间的领头羊，国内的徒子徒孙们都在研究他，也纷纷号称自己的目标是国内的wework，目前国内融资额最多的优客工场的毛大庆是这么分析wework的——wework做的事是一个闭环。

我们做调研的时候发现，WeWork在全球租办公室，一年的营业收入有8亿美元左右。8个亿美元营业收入，你怎么能支撑得了170亿美金的估值呢？对，是支撑不了。但人家桌子底下有东西。桌子底下有什么东西？这就开始挖了。挖出第一块砖，上面写着，“创业五年半，旗下92家公司，有21个在纳斯达克上市了”。

怎么估值？我也不知道。有没有估值？太有估值了。这92个公司怎么来的？我又开始挖。

Wework开始搞了三个联合办公，里面弄一堆公司，有的是创业公司，有的不是创业公司，各种各样的公司在里面。后来几个合伙人说，“里面很多公司服务能挣钱，咱别都给第三方服务了，咱得挣他们的钱。”请问怎么挣钱？“入驻企业最需要什么服务咱就买一家公司去服务他们。”

去哪儿买？这些入驻的公司自己不就在互相服务着嘛。WeWork就收购这种公司5%-10%的股份，让他们继续加大对入驻公司的服务。他们从只有100家公司入驻的时候就开始在里面收购，现在到将近7000-8000家入驻公司的时候买了92个公司的股份。其实并不多，但什么服务品类都有。举个例子，前些时候我看《纽约时报》报道，看到WeWork买了一家为所有WeWork公司提供访客登记系统的数据公司10%的股份。这是为什么呢？每年共享空间进进出出几十万人，访客数据全在里面，买了以后里面的数据他全能共享。这样的思路下来，租金、股权收益都是他的。

再往深里看，我们发现WeWork大概有四分之一营业点的房子都是他自有的。我们说这不是做房地产的公司吗？怎么能算是TMT公司呢？再往下挖一层，他的房子全部都是用REITs（房地产信托投资基金）买的。再一看，WeWork还有一支不动产基金，这个模型就闭上环了。

这个环是怎么闭呢？

右边这只手搞联合办公、共享办公。共享办公最大的能量是他去各个地方找来的房子永远都比周围的房子便宜。获得房子的租金是周围同类写字楼的60%，这一块他已经有40%的利润了。左边这只手他再把联合办公的这些公司装进去做运营，把每个场地的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）算出来。比如，对于特定的场地，EBITDA三年5%，六年8%，这就符合美国REITs退出的标准了。公司就用REITs说服房屋持有人，多给你钱，把房子卖给我。对Wework而言，房子买了以后是百分之百能退出的，因为他所设计的EBITDA和可以让REITs退出的EBITDA是相符的。左手和右手，一只手玩资产，一只手玩运营。Wework有大块的收入不在桌子租金的收入上，而是在REITs退出的收入上，这样的收入可就极为可观了。

所以这次到华尔街，发现Wework可以拿出7个亿来买楼，那是它自己融的钱吗？那都是REITs的钱。

这个闭环是很漂亮的。大家看到桌面上那几亿美元的租金收入就是它的现金流，根本不会产生收益的大头。他的桌子底下一堆入驻服务公司的股权，这边还有一堆楼，三年退出几个、六年退出几个，然后再发REITs再买楼，再开办公点。

你给投资人的感觉是什么？这就是一个轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的公司。本来有租金收入和REITs运营就够了，他还加上了收购一堆公司的股权所产生的收益。

这就是他的战略。这么多年跟投资人讲来讲去就是这么点儿故事，一直重复讲。每次融完一轮资干两件事儿：一笔钱到手，先买七八家公司5%-20%的股权；再做REITs买楼。一轮一轮的做。

二、国内的众创空间能做到这么高的估值吗？

难！很难！非常难！

场地租金：很难做到租下来的房子比周边的房子便宜40%！在国内，有关系能拿到这么高差价的房子，根本就不会浪费资金、时间、人力去装修并运营众创空间，直接转租掉轻轻松松拿这40%的差价！

股权收益：没有资金、没有专业人员的众创空间，自己还指着VC们的投资呢！还想掉头过来抢有钱又有人的VC们的饭碗？比如给企业提供租办公室免押金服务的人人offie、提供注册公司一条龙服务的公司宝，提供法律服务的绿狗网......这些有发展前景的企业VC们早就投了！拿了某个众创空间的钱就有一定的条件，绑定某家众创空间？这能有多大的市场？大家都想着为市面上所有的企业、所有的众创空间服务，谁会愿意就为你一家众创空间服务呢？

租金收益：众创空间比创业者多，走进众创空间看到更多的是60%以下的入住率，每月不断往里面砸钱死撑！这样的租金收益如何说服投资人？

REITs运营：一堆拿着楼的开发商还玩不转，李嘉诚、潘石屹、万达这些有实力的房东一个个在退出了，租着他们场地的二房东在中国怎么玩REITs？

不一样的用户：国外是从小社交文化起来的，要逼格、要社交，要有趣；国内的是从小开始生存竞争，要市场、要客户、要迅速，前两年讲逼格的公司都死掉了！

看得到不代表你就能做的了！中国的众创空间，和其他的内外资互联网企业一样，终究还是得走有中国特色的中国众创空间之路！

三、中国孵化器如何做？

国外的成功经验我们要借鉴，但是不能奉行“拿来主义”，国外的情况与国内实际情况不同，还是要根据我们的实际情况摸索出适合自己的具有中国特色的中国众创空间之路。

众创空间的生存靠入驻企业，而入驻企业市场、要客户、要效率、要品牌。众创空间要想壮大，就要帮助他们成长。如何帮助入驻企业提高效率、招商、降低成本以及促进合作就成为关键。

结合国内行情，众创空间想要发展，需要借助孵化器管理系统来帮忙。瞻云科技基于创业者特点以及孵化器当前特征推出孵化器管理系统——云孵平台，致力于为孵化器招商、运营、以及提供各种跟创业关系密切的活动，为创业者之间、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁。

云孵平台拥有众多实用功能：企业入住申请，随时跟踪：方便管理申请企业详细信息，员工信息；在线支付，实时到账：减少现金操作，提高管理效率；会议室自助预定，省却管理麻烦：自动费用结算，提高会议室利用率，无需人工管理；租约到期自动提醒：入住状态可视化，与招商拓展紧密配合；服务升级，提升服务水平：可以提供场地之外各种第三方服务入住，实现开源节流和资源对接；通知功能，作为政策发布、运营发布等渠道，使孵化器和企业之间形成有效沟通，重要信息不遗漏。

把琐碎的事情交给云孵平台处理，孵化器管理人员只需将精力投入到孵化器本身的特有服务。 有了以上这些功能，运营效率大大提升的同时，成本大幅度降低。因此，有了云孵平台这类专为孵化器服务的智能管理信息系统，普通的孵化器也可以做的出色。

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