高房价的谎言

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感谢转帖的兄弟

 中国老百姓很可能是全世界老百姓中综合素质最高的一群了。大家喝点奶粉吃点辣酱整点儿白酒就成了化工专家、买几斤螃蟹炖两个甲鱼全又都变成了养殖专家、开奥运迎世博来回施工则让我们个个成为拓扑学家。更销魂的是，房改十年，全国人民说起房子来全都头头是道，我煌煌大国俨然已成为盛产房地产专家的国度，尽管大多数专家并无力解决自己家的住房问题。
　　
　　为什么解决不了？因为跟三聚氢胺、苏丹红这些事情一样，“专家”们听到和看到的，几乎全是谎言。
　　
　　谎言一：土地有限，房价永远上升
　　
　　这可能是关于房价的最堂皇的鬼话了，这个论调讨厌就讨厌在，它充分利用了人们，尤其是正值购房年龄的宅男宅女们的感性认识的局限。
　　
　　我们不否认土地资源是有限的，但是这世界上还有多少东西不是有限的呢？空气、水、黄金、钻石、劳动力。经济学理论中的所谓资源禀赋，说的就是那些玩意儿全都是有限的，因此才能成为一国国力的硬约束。大家都是有限的，凭什么劳动力价格的上涨跟不上GDP的上涨，GDP的上涨跟不上房价的上涨？为什么钻石都降价了房子却还是坚挺的？既便说房子是必需品吧，同样是必需品的石油，大家都知道全世界的石油储备加一块儿也烧不了多少年了，限产保价的欧佩克也运作了几十年，可是油价不也眼睁睁地从120美元腰斩到60美元过吗。与石油密切相关的诸如航运、空运价格也是起起落落，BDI指数更是一度从12000点直降到600点，也就是昨天发生的事情。没错，你眼睛没花，没有数错零，就是降到原来的20分之一！
　　
　　谎言二：人口红利，需求成为房价上涨的有力支撑
　　
　　随着70、80后这个人口高峰进入人生的产出阶段，并且都处于结婚、生育的年龄，这个群体的购买能力和购买需求也进入了一个高峰。关于房子的需求，有很多种，“刚需”、改善型需求、投资性需求。。。。。。不过我们先把投资这个事情放在后面去讨论，这里先考虑居住这种使用需求。
　　
　　咱们说供需决定价格，那是有时间地点条件基础的。没错，“丈母娘需求”是弹性最小的需求，但这也看行市的。事实上，当市场趋势向下的时候，比如当年的日本、香港、以及26年大萧条时期的美国，所有这个那个需求都不见了。刚需也观望了，改善需也转向了，投资需更是无影无踪。只有行市上升的时候，才会不断地提前释放出需求来。要知道，如今的很多刚需、改善需，有很多是因为害怕房价无限上涨，所以超出自身能力和真实需求，超前消费出来的。所以用需求来印证价格趋势，实际上并不牢靠。
　　
　　谎言三： 有钱人多，再贵的房子都有人买
　　
　　网上有个段子：幼儿园两个小孩在说话，一个说：“我爸爸一年能挣100万。”另一个孩子说：“我爸爸一个月能花掉100万。”结论是，空军只看到自己有多穷，却看不到别人有多富。
　　
　　有钱人多啊，确实多，汤臣一品都开始卖了，而且似乎汤一现在也不是最贵的楼了。但有一点必须清楚，有钱人多，不代表二百五多，也不代表慈善家多。
　　
　　首先，有钱人不是二百五。单就买东西而言，如果一处房产，可以100万拿下的，我想哪个有钱人都不会非要花200万去买它不可。既便消费有偏好性，但如果虹桥的房价是滨江的10倍了，我相信大多数虹桥迷会改变这种偏好的，换句话说，绝大多数的需求多少都有一些弹性的，而且这弹性一定是正的。
　　
　　其次，有钱人不是慈善家。除非连市中心的房子都盖成别墅洋房，我想没有哪个身价几十亿的富豪会委身70、90平方的房子去蜗居。既便一个人买了二十套普通商品房，恐怕他自己也住不过来吧——仍然把投资问题留到后面去讨论。那怎么办，只能出租了。然而按照现在1：600的租售比，有钱人拿着房子放租，无异于在为社会做慈善，在为国家解决廉租房问题，他的钱扔在哪儿不比扔给房子得意啊，存银行都好多了。不要以为到时候房租也会像房价一样飞涨，因为租房市场不同，租金基本上是由需方的购买力决定的，因为那是人生活在一个城市的成本底线。你相信哪些飙宝马撞卖菜妇女的有钱人，会投身慈善？
　　
　　说点现实的吧，你觉得迪拜的有钱人多不多，日本、美国又何如呢？
　　
　　谎言四：保值增值，房产是最佳的投资品
　　
　　终于说到投资了。这也是官方最喜闻乐见的障眼法——房价为什么涨？温州炒房团啊，投资啊，保值增值啊。。。。。。其实这都是废话，不如直接说，房价为什么涨，因为房价涨啊，这样更明白点。化果为因、循环论证，就是这个理论的逻辑。
　　
　　既然说投资，就按照投资的理念去看吧。房产投资的理论，历来是成熟的。一处物业的终极投资价值，很简单，NOI折现法。
　　
　　用这个分析去看现在的租售比，1：600，也就是说，4000块钱一个月租金的房子，现在要卖到240万（我身在上海，以我的实践看，其实是不止的。咱就算240万吧，已经够说明的了。）咱们不套公式，就简单比较一下好了，老妪能解嘛：假设贷款20年买这房子，20年总共需要支出差不多350万左右，加上一次性的装修、家具、电器费用30万，加上20年物业管理费、物业维护支出、购房交易费用等等，不少于400万吧；反过来，再算算出租的收益，或者说租房的现金支出。如果保持4000元的租金水准，20年只需要付出96万。而且花这96万，可以每年租新房子，而花350万住的，不过是一套20年房龄的旧房子。搬家麻烦？假设每年搬家一次，每次花2000块钱请搬家公司，总归麻烦不到哪里去了吧，加起来也不过4万搞定了，连房租总共100万。以现在的建筑质量，算40年折旧吧，20年以后的房子，折旧下来的价值，也就是重置成本（房价上涨因素仍然放到后面去讨论，否则又蛇头咬蛇尾了），应该只有120万了。看清楚了，这是20年后的120万。平均到240个月里面，总现金支出应该不到100万，就算100万吧。这样算下来，租房加重置成本就是100＋100＝200。200跟400，更不要说买房的时候有一笔几十万T＝0时候的现金支出，这还叫投资吗？
　　
　　好了，现在再说说资产增值的收益。炒房炒房，炒的是价格上涨，尤其是暴涨。但暴涨到一定程度，市场就会改变性质。这个度在哪里？当物业的主要目标客户群体（主要是白领和中产阶级吧）都已经很难承受的时候，市场就变性了，不再是商品市场，而是资本市场了。按照当前的房价，恐怕这个极限已经在09年完成了登顶。事实上目前的空置率好像已经超过了60％，可以想见，当前的市场很快就会成为以击鼓传花为主的投资、投机市场了。既然是投机市场，那就不一定是上还是下了，比如咱们的股市，历来认为是一个单边上涨的市场，可不也一样从6000点掼到1800点吗？
　　
　　暴涨到这个程度，还会继续？现在最乐观的预测都已经不是暴涨了，而是温和上涨，但是温和上涨会出现什么情况？
　　
　　首先是投机资金将迅速撤退。杠杆投资带来的是高额的持有成本（主要是财务费用，当然也有不可避免的物业管理费用、物业维护费用、以及信息费用）。投机资金都是高度流动的，只要房价扣除持有成本后净涨幅低于其他投资收益，那这个资金将义无反顾地从市场中净流出。
　　
　　投机资金撤退后，资产价格涨幅将继续收窄，当这个净涨幅已经低于银行利率的时候，注意，是名义利率，那么非杠杆的投资资金也将流出，这些钱宁可存在银行也不会留在楼市了。
　　
　　再往下，涨幅变成降幅，自住型需求开始撤退，这就是所谓的“断供”。怎么样，这个词儿不陌生吧？08年的深圳，就出现了断供。如果一套房首付30％，当房价跌幅超过30％的时候，断供就不可避免了。很简单，你愿意花100万去买价值90万的东西吗？这个时候，前述剩余的，打算观望的投资、投机资金更加坚决地走路了。不要以为炒家不会割肉，在资产配置原则面前，资产只有效率高低的区别，做地主和房东的快感并不能阻止热钱趋利避害的本性。
　　
　　你怕炒家没有投资渠道？呵呵，手眼通天的投资者，在熊市照样可以找到快马。手头就有一个信息，现在很多国内的投资者（是哪些人就不方便乱说了），大量在海外买进中房指数深跌期货，筒子们，你们想想吧。
　　
　　谎言五：房价绑架了银行和政府，覆巢之下木有完卵
　　
　　这事儿，有点说到根子上了。咱们国家的房地产行业，支柱也好，金融危机的救星也好，实际上并不是一个市场化的东西，其实房地产在全世界也没有真正市场化的成功经验。之所以咱们把地产变成了新三座大山之首，因为这个行业是一个非常有效的利益以及资金输送管道。好吧，地方政府靠着高房价以及高房价的预期，卖出了高地价，充实了财政收入以及个人的腰包，但是难道在维持高涨幅越来越困难的今天，卖地还会是最佳选择甚至不二选择吗？很多城市的好地已经卖无可卖的今天，地方政府完全可以，也必然需要寻找新的收入来源。我说的不是，不仅仅是，物业税。
　　
　　绑架银行？首先，房贷并不是银行贷款的全部。具体来说，2009年我国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占全年金融机构本外币新增贷款的21%，这是09年的情况，我们知道09年几乎是房地产一支独秀的年代，因此可以推断银行贷款余额中，属于住房开发贷和消费贷的比例，应该不足20％。其次，房价降多少才会违约？如果按照现在的贷款资本金规则来算，房价下跌20％～30％，不会导致新增项目的断供违约，因为处置价值仍然可以支付贷款余额。更为重要的是，考虑下存量贷款吧，不要忘了房价的暴涨历史。仅09年一年的房价涨幅就差不多100％了，如果从00年开始算，累计涨幅就更大得没边了。因此哪怕最保守地估计，房价既便下跌70％，银行的绝大部分涉房贷款，也还是收得回来的，只要央行别睡着了。更不要说涉房贷款不过占全部余额的百分之十几——绑架个屁。
　　
　　谎言六：热钱来袭，升值预期推动资产泡沫坚挺
　　
　　不错，金融危机以来，全世界的印钞机都在加班加点工作，人民币为了对付升值压力和需求下滑，也是越来越多。加上美国人一贯喜欢用货币武器搞损人利己的勾当，广场协定就整惨了日本，造就了所谓失去的十年。这次又不停地整什么对台军售、什么会见达赖这种小动作，用尽手段压迫人民币升值。而这种预期正是国际热钱扫荡人民币资产豪赌升值利益的重要动因。不过金融危机的第一阶段早已过去，今天美联储又提高了准备金率。一切都预示着，接下来是各主要经济体互搏经济复苏的阶段了。热钱的流入放缓以及净流出将在不久的将来出现。看看美国人对日本做的事情就可以想见，在向中国输出通货膨胀即将成功的时候，老美早已在酝酿下一步的输入型通货紧缩了。让你泡沫不是为了你发财，最终目的是要你泡沫破碎的，不然人家怎么挣钱。
　　
　　写到这里，我发现自己真是年纪大了，罗罗嗦嗦地说了半天。您别误会，我其实真的没打算预测房价走势，更没有阻止谁买房的意思。我只是希望筒子们，在财富上已经不断地为利益集团输血的同时，在精神上，就不要再为利益集团继续摇旗呐喊了。