【徐远 房产投资规划课（7）】（02.18）：技术进步会逆转城市聚集吗？

微信图片_20181005125538.png

声明

以下内容来自徐远的分享。

徐远介绍

徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化......

本节思维框架

1. 新技术的出现
2. 新技术是否会引起房价下跌

历史经验
人们的交流是分不同层次的

3. 总结

---

新技术的出现

昨天的课程里，我给你重点讲了城市化对房价的影响。

我们平常说房价高，其实主要说的是大城市的房价高。大城市聚集的人太多，需求太大，因此房价才非常高。

近些年出现了一个新情况，是新技术的出现，使得人们可以通过视频会议、虚拟现实的技术，进行远程通讯，不需要面对面，就可以完成交流。

而且，在真需要见面的时候，新的交通工具也越来越快，传说中的胶囊高铁，据说速度可以达到每小时1000多公里，京沪之间只需要半个小时左右的时间，这样远在天边的人，一会儿就能见面。

新技术是否会引起房价下跌

这种新技术的背景下，一个自然而然的问题就是，人们还需要挤在一起吗？挤在大城市里吗？回归自然，重新回到田园手牧歌的生活行不行？

换句话说，人口不需要聚集到城里，房价会不会下跌？

现在大城市不仅房价贵，而且污染、拥堵问题都很严重，如果能够不挤在城里，那是最好不过的。今天我们就来仔细分析这个问题。

我们从两个角度展开分析。先来看看历史经验，再来看看技术进步到底能不能改变人们见面的需求。

1、历史经验

先来看历史经验。技术进步不是第一次发生，过去也发生过，那么过去的交通和信息技术的进步，是加剧了还是扭转了城市聚集的趋势？

这个问题问题，答案其实是很显然的。人类过去的交通和通讯技术的进步，比如马车、火车、汽车、电报、电话，都是加剧了人口向城市聚集的。

倘若新的技术不仅不加剧聚集，还逆转聚集，我们就一定要追问，新技术和老技术到底哪里不一样？

先来看交通运输类技术。一眼看去，所有的交通技术都是为了旅行更快，所有的运输技术都是为了运输更多。新近的技术进步也毫不例外，都是在这个方向上继续前进，并没有发生方向性的变化。看起来，我们没有显然的、确定性的理由认为交通、运输技术的进一步进步会导致趋势的逆转。

再来看通讯技术。很多人认为通讯技术的新近发展，比如视频会议、虚拟现实等等，使用面对面的交流成为不必要。因为人们可以在物理空间上散开，不需要聚在一起了。

真的是这样吗？

不妨还是看看已有的证据。电话的出现，特别是移动电话的出现，使得人们随时随地可以沟通， 那么移动电话是减少了人们的见面还是增加了人们的见面呢？

稍微想一想就知道，是增加了，而且增加了很多。没有移动电话的时候，信息沟通不便，很多时候我们也就不见面了。

电话出现了，彼此情况沟通多了，发现很多事情在电话时大放送不清楚，反而产生了很多见面的需求，于是见面反而多了。

所以，通讯技术的进步不仅可以替代见面，还可以引发、创造了更多的见面的需求。我们不妨把前者叫做“替代效应”，后者叫做“引发效应”。

目前看，引发效应远远大于替代效应，移动电话的出现增加了而不是减少了人见面的需求。

2、人们的交流是分不同层次的

刚才的电话的例子，从另一个角度解释，就是人们的交流是分不同层次的。

浅层的，标准化的信息是可以线上都完成的，不需要见面，但是深层的、微妙信息的交流是很难的，见面也是不够的，要反复、多次见面。

比如说， 人们之间的信任，是个奇妙的事情，往往要反复见面，多次交流，才能慢慢建立。你看生意人谈生意，不是见个面就可以的，要多次交通，了解对方的脾性、偏好、人品，才能知道能不能和对方做生意，能做什么样的生意，多大的生意。

所以，人与人之间的交流很复杂，分很多层次，通讯技术很难完全替代。为了说清楚这个，我再举一个讨论中经常出现的经典案例：

线上教育能够取代线下教育吗？现在网上有很多公开课，很多还是免费的，那么未来的学校还存在吗？会不会被替代？

我自己是个老师，以教书为生，我的体会是很难，为什么呢？

因为学校上课，并不是传达标准化的信息，更多是对于信息的解读，以及解读信息的方法，这些是很难在线上完成的。如果只是信息的传达，那么学生看书就行了，上网就行了，根本不必要上课。

课堂教学要解决的问题，不会念教科书，而是解读教科书。而且，很多时候，教科书也不一定很准确，需要批判性理解，这一点对于教学其实非常重要。

知识不是死的，教学更重要的是讨论，是学会批判性地理解和吸收信息。这一点，千百年来从来没有改变，未来也不会改变。

而且，学校的价值，也远远不止上课这么简单。用一句时髦的说话，学校就是个平台，价值远远超过授课。学生们一起活动，彼此交流，接触各种新鲜事物，也是学校重要的价值。

就大学学习而言，很多时候并不是老师教学生，而是师生互动，甚至是学生教老师。认真教过书的人都知道，教学相长并不是一句客套话，而是老师确实能从学生那里学到东西。

比如说，北京大学是个金字招牌，能够招来很好的学生。在这里教书，就是个挑战和学习的过程，因为学生太厉害了。

学校这个例子，也进一步说明我们对于“交流”这个词，要有广义的理解。大家碰在一起，交流的东西可以很多，浅层的交流可以引发深层的交流，这就是刚才说的“引发效应”。

由于这个引发效应的存在，人类的交流是没有止境的，没有“完全被满足”的时候。有了这个基本判断，我们就已经大致明白技术的进步，其实不会满足人们的所有需求，也不会导致城市聚集的逆转。

现在我们换个角度来看这个问题，就是返过来问，人类如何满足这永无止境的交流需求呢？

这就回到一个基本的问题，人类的技术不管多进步，每个人每天都只有24小时。人们能做的，是尽可能高效使用这24小时。

随着收入的提高，时间成本就更贵，这24小时就更贵，人们就更不愿意把时间浪费在交通上，更加愿意聚集在一起，这就是城市。所以，聚集还会继续。

目前看到的趋势是，现代各种技术的进步，为建设高密度、家居的城市提供了更多的可能。你看纽约最好、最贵的住宅，集聚在中央公园附近，既欣赏了城市好风景，又享受了核心区的便利。

未来的城市中心，会出现更多这样的高端住宅。新出现的云计算等技术，为解决城市的交通、通讯，提供了新的可能，会提高城市的承载力，使得城市既方便，又家居。

总结

今天我们讨论了一个城市发展中的新情况，就是技术进步会不会扭转城市聚集的趋势，总结起来是三句话。

第一句：历史经验上看，以往的技术进步，一直是促进城市聚集的。

第二句：人们的交流是分很多层次的，线上交流不但不能满足人的所有需求，还会引发更多的交流需求；

第三句：人们的时间有限，每天24小时，为了用有限的时间满足无限的需求，节约时间的需求是无穷大的。

因此，人类城市的聚集，也是没有止境的。