约定房地一并抵押，但未办理土地使用权抵押登记,抵押权效力如何?

我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。

在以前房地所有权分置的背景下，设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。

但是，不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》、《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。

《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。

需要提醒的是，银行在接受城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物的抵押登记时，应当事先询证当地政府是否明确规定了办理抵押登记的相关机构。如果不存在明确的规定，银行在房产管理部门办理房屋抵押登记时，应当一并要求在房屋所有权他项权证书上载明将房屋纳入抵押权的范畴，并注明该土地使用权的状况，包括宗地面积、年限、土地使用权证号等信息，以避免抵押权落空的风险。