购房违约金收入是否需要缴纳个人所得税？

                                                                何昭鹏律师

      个人向房地产开发商购买商品房过程中，因开发商违约解除合同，进而向开发商收取的违约金收入，是否属于个税法上的应税所得？这一问题，在不同历史时期和个税法的修法过程中，存在不同的规定，导致实务中对这一问题的理解存在偏差和争议。

      因此，非常有必要对这个实务性非常强的问题进行研究分析，理清纳税行为的边界，规范征纳行为，保障各方权益。

      对该违约金收入是否属于个人所得税的应税所得的问题，《个人所得税法》及国家税务总局的文件，在三个不同的历史时期，是采用了不同的态度和立场的。

        第一个阶段2006年9月19日之前，即《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号文件出台之前，税务机关对此违约金所，得基本采取不征税的立场；第二个阶段是(国税函[2006]865号之后至《个人所得税法》修改实施前，该文件明确了税务机关对该违约金收入计征个税的立场；第三个阶段2019年1月1日新《个人所得税法》修改实施之后，对此行为并未纳入征税范围。

      下面对这三个不同阶段进行具体分析：

      第一个阶段：房地产开发商融资需求旺盛，催生出用购房解约违约金的形式来操作真实借贷利息的“避税之道”。

        早期的房产商非常精于资金运作的“空手道”，往往利用各路外部资金来撬动房地产开发。比如，利用“假按揭”方式套用银行贷款等。还有常见的一种套路就是：在向自然人融资的过程中，往往采取名为房屋买卖实为借贷的模式：即开发商与出借人先私下签好借款合同，然后再签订商品房买卖合同，该合同约定“若开发商违约解除合同则需向购房人支付一笔违约金”，该违约金实际为开发商向借款人支付的借贷利息。

        这种模式的好处是：一是增强出借人的信任和安全保障，开发商可以迅速融到资金；二是可以规避个人所得的利息收入的个人所得税。如此阴阳合同的操作模式，方便了开发商的融资行为，也带来了民间借贷市场的繁荣，也税务机关的征税行为带来了困扰。

        第二个阶段：2006年9月19日，国家税务总局通过一个函件，明确了该个人向开发商收取的解约违约金需要征收个人所得税，至此进入征税时期。

        2006年9月19日，国家税务总局在向安徽省地税局的一则回函中明确：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。    根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。该文件就是国家税务总局的(国税函[2006]865号。

      该文件明确了该违约金收入属于个税法规定的“其他所得”这一税目，需要缴纳个人所得税，同时还规定了房地产公司的代扣代缴义务。

      第三个阶段：2019年1月1日新修改后的《个人所得税法》的颁布实施，使得(国税函[2006]865号规定的按“其他所得”计税的规定丧失了法律依据，该(国税函[2006]865号规定已失效。

        新《个人所得税法》第二条规定以下各项个人所得征收个人所得税：“（一）工资、薪金所得；（二）劳务报酬所得；（三）稿酬所得；（四）特许权使用费所得；（五）经营所得；（六）利息、股息、红利所得；（七）财产租赁所得；（八）财产转让所得；（九）偶然所得。新法采用列举制，删除了原来规定的“其他所得”这一税目。这也让有关对个人取得开发商违约金收入计征个税的(国税函[2006]865号丧失了法律依据。

        关于新个税法对个税税目采取了列举制的立法技术，即明确必须在此九个税目中的所得方可征税，不属于这九个税目之中的个人所得，则并不属于个人所得税的征税范围。这充分体现了税收法定原则，也给个人所得税的纳税筹划提供了相应思路和启发。

        2019年6月28日， 财政部 税务总局联合发布了2019年第74号公告，即《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。该74号公告第五条规定：五、本公告自2019年1月1日起执行。下列文件或文件条款同时废止：（七）《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2006〕865号）；。至此，该有关对个人收取开发商违约金的计征个税的国税函〔2006〕865号彻底丧失了法律效力，退出了历史舞台。

        通过对个人收取开发商解约违约金是否计征个人所得税的历史演变，反映了税务机关面临的治税问题的复杂性和滞后性，更体现了税收法定原则和国家推行税收法治化的决心。在这种历史进程和税收法规变化的过程中，各类商事经济主体也要顺应这种变化，从而在国家政策和法律范围内，调整和规范自己的经营行为模式，使其更合规，更有效。

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